Ćorić četvrti put među ministrima: Hoće li porez na nekretnine (ikad) funkcionirati

Oporezivanje nekretnina jedan je od najsloženijih poreznih oblika jer država ne može delegirati njegovu naplatu, kao što to čini s PDV-om ili porezom na dohodak, piše Ljubica Gatarić. Takav porez zahtijeva uređene vlasničke knjige, pouzdane procjene vrijednosti, kvalitetnu poreznu administraciju i snažnu političku volju za provedbu. Sad su to zadatci novog ministra financija Tomislava Ćorića

• Naslovna fotografija: Tomislav Ćorić, graf rasta cijena nekretnina u Zagrebu i na Jadranu, broj JLS-a po iznosu poreza na nekretnine (Sanjin Strukić, Patrik Macek, Marko Picek / PIXSELL, Porezna uprava)

• Autorica je diplomirana politologinja, u novinarstvu od prve polovice 1980-ih.

Teško ga je bilo donijeti, a još teže provesti! Riječ je o Zakonu o porezu na nekretnine, na kojem su se poskliznuli i ljevica i desnica, zajedno s istaknutim ministrima financija Slavkom Linićem i Zdravkom Marićem. S relativnom ga je lakoćom na kraju progurao politički neiskusniji profesor javnih financija Marko Primorac, ali je i on cijelu prošlu godinu „lomio zube” na njegovoj naplati. Taj posao će operativno dovršavati novi/stari ministar financija Tomislav Ćorić kojemu je – iz četvrtog pokušaja – dopao u ruke resor u kojemu bi se trebao osjećati kao kod kuće.

Već smo ušli u drugu godinu primjene zakona, teku važni rokovi za ispunjavanje građanskih i fiskalnih obveza za 2026. godinu, a država još nije stavila točku na i ni za prethodnu godinu. Plenkovićeva vlada odlučila je oporezivati sve useljive nekretnine koje se ne koriste za stalno stanovanje ili dugotrajni najam, no još uvijek nije poznato koliko je takvih nekretnina, tko su njihovi vlasnici te koliku im je obvezu nametnula središnja i lokalna vlast, odnosno koliko će porez u konačnici donijeti prihoda.

Raspon unutar kojeg se kreće naplata poreza – od 60 centi do osam eura po četvornom metru – propisala je Vlada, no porez se plaća sredini u kojoj se nekretnina nalazi, prema iznosu koji na kraju određuju jedinice lokalne samouprave. Tri četvrtine općina i gradova povjerile su posao naplate Poreznoj upravi, dok njih stotinjak, koje su se uhodale u oporezivanju kuća za odmor, porez naplaćuje samostalno.

Baza prema kojoj građani desetljećima plaćaju komunalnu naknadu  glavni je izvor informacija za oporezivanje nekretnina, no pokazalo se da su popisi koje su gradovi i općine dostavili Poreznoj upravi „svakakvi”, kako se požalio jedan od poreznika uključenih u njihovo raspetljavanje. Premda je porez stupio na snagu početkom kalendarske 2025. godine, a vlasnici su imali tri mjeseca da dostave sve važne i nove informacije vezane uz oporezivanje, Porezna je uprava, „u ime i za račun” jedinica lokalne samouprave, prva rješenja – njih točno 87.977 – na kućne adrese poslala tek krajem listopada 2025. godine. U veljači dolazi nova runda rješenja za 2025 . godinu, zasad nepoznatog broja, a nije isključeno ni da će nakon nje uslijediti i treća.

• Mnogo vike nizašto

Ušli smo, dakle, u drugu godinu primjene zakona, vlasnici nekretnina imaju zakonsku obvezu do kraja ožujka prijaviti sve važne promjene za oporezivanje u tekućoj godini, a mnogi još ne znaju kako su prošli za prošlu. Nepoznat je ukupan broj poreznih obveznika, iznos naplaćenog poreza, kao i broj onih koji su „isposlovali” zakonsko oslobođenje jer nekretnina u njihovu vlasništvu nije prikladna za stanovanje, jer su socijalni slučajevi ili jer u nekretnini žive članovi obitelji. Sad već bivši ministar financija Marko Primorac (1) kazao je u jednom od intervjua da je izuzeće zatražilo oko 80 tisuća vlasnika, no koliko ih je oslobođenje doista i dobilo tek će se naknadno saznati.

U vrijeme kada se Slavko Linić rukama i nogama borio da slomi otpor vlastite vlade, istraživačica Instituta za javne financije i porezna stručnjakinja Marina Kesner-Škreb sve je sažela u tri riječi: mnogo vike nizašto (2). U Hrvatskoj je tijekom 1980-ih već postojao široko primijenjen porez na vlasništvo nekretnina, kojim su se oporezivale stambene zgrade, poslovni prostori i kuće za odmor. No Kesner-Škreb podsjeća da taj porez nije dao željene rezultate zbog tri ključna razloga: nerealno utvrđivane porezne osnovice, nepotpunih evidencija imovine i slabosti u radu tadašnjih uprava društvenih prihoda, odnosno porezne uprave.

Kako tada, tako i sada, iako su motivi za njegovo uvođenje različiti. Porez na nekretnine ima ulogu odvraćanja građana od rentijerstva i usmjeravanja privatnog kapitala u produktivnije oblike ulaganja. Marko Primorac branio ga je riječima kako je porez na nekretnine uveden kao instrument potpore stvaranju preduvjeta za priuštivo stanovanje, ali i s ciljem jačanja fiskalne autonomije gradova i općina, odnosno kao alat koji im može pomoći u prebacivanju težišta oporezivanja s rada na imovinu. Njegova je procjena bila da će porez donijeti oko 70 milijuna eura godišnjih prihoda – kap u moru u usporedbi s oko četiri milijarde eura koje donosi porez na dohodak ili s oko 14 milijardi eura prihoda od PDV-a. Novi ministar financija Tomislav Ćorić nije se često izjašnjavao o porezu na nekretnine. Mediji bilježe istup iz 2016. godine (3) u kojemu je kazao da predizborni program HDZ-a predviđa uvođenje poreza na nekretnine, ali njegovo je mišljenje bilo da  ‘do toga neće tako brzo doći dok se ne srede zemljišne knjige’.  I bio je u pravu.

Zašto je vlast nespremno dirnula u osinje gnijezdo ako su fiskalni učinci skromni? Dva su moguća objašnjenja. Prvo, politički pragmatičnije, jest da se i to pitanje skine s dnevnog reda jer ga često potenciraju vanjski politički i ekonomski krugovi – MMF, Svjetska banka i Europska komisija – ali i domaća ljevica te znatan dio ekonomske javnosti. Ako je zakon donesen „reda radi”, nitko se neće previše baviti ni njegovim operativnim ni drugim nelogičnostima.  Kako će se postaviti Tomislav Ćorić?  U svojoj dosadašnjoj ministarskoj karijeri, Ćorić  nije pokazivao ambicije za soliranje – da jest  ne bi ga četvrti put vidjeli u ministarskoj fotelji –  tako da se slobodno može reći da je budući smjer oporezivanja nekretnina u rukama premijera Plenkovića. Kao uostalom i sve drugo!

• Uvesti porez na vrijednost imovine

Pita li se ijednog od posljednja četiri hrvatska ministra financija (Linić. Lalovac, Marić, Primorac)  država ne treba stati na postojećoj „light” verziji zakona te s vremenom treba uvesti porez zasnovan na vrijednosti imovine, a ne na kvadratima. U prilog toj tezi govori i sustavno punjenje cjenovnih blokova Geoportala cijenama realiziranih kupoprodajnih ugovora. Vodeća europska petorka po oporezivanju imovine – Francuska, Belgija, Luksemburg, Grčka i Španjolska – ubire tri do četiri puta više poreza od Hrvatske, mjereno udjelom u BDP-u. Njemačka ili Austrija imaju još nepovoljniji omjer od Hrvatske. Imovinskim se porezima – na pokretnine, nekretnine, automobile, nasljedstva i licence – u Hrvatskoj godišnje prikupi nešto više od jedan posto BDP-a, odnosno oko 1,2 milijarde eura u 2023. godini, pri čemu polovica otpada na komunalnu naknadu i porez na promet nekretnina. U Europskoj uniji imovinski porezi dosežu oko 2,6 posto BDP-a te čine između šest i sedam posto ukupnih poreznih prihoda. Lakog i fiskalno izdašnog oporezivanja nekretnina nema nigdje.