U europskim se gradovima stanovi sve više grade, sve je manje raspoloživih, cijene su sve više. Korporativna koncentracija

Projekt Cities for rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe, u kojem je sudjelovalo više od 30 istraživačkih i podatkovnih novinara te stručnjaka za vizualizaciju iz 16 europskih zemalja za koji su dobili Europsku novinarsku nagradu pokazuje da korporacijski stanodavci pokoravaju europske gradove, piše Sofija Kordić

• Naslovna ilustracija: Investigative Journalism for Europe i Sigma Awards

• Autorica je novinarka i književnica koja živi u Pragu

Manje od polovice stanovništva zemalja članica zadovoljno je dostupnošću stanovanja u gradovima ili područjima u kojima žive, izvijestio je OECD u siječnju ove godine. Europski mediji sve češće izvještavaju da sve više građana ne može pronaći pristojno i financijski pristupačno stanovanje koje je sve manje temeljno pravo, a sve više imovina kojom se trguje. Veliki igrači počinju dominirati europskim tržištem nekretnina. Paradoks je da što se više stanova gradi to cijene najma rastu više. Na djelu je tzv. financijalizacija stanovanja, stambene zgrade u velikim gradovima postaju investicijski proizvod. Početkom prošle godine i Europski parlament je reagirao rezolucijom kojom poziva da se kvalitetno i pristupačno stanovanje prizna i osigura kao temeljno ljudsko pravo u europskom zakonodavstvu. Pozivaju se države članice i lokalne vlasti da poduzmu odgovarajuće mjere za borbu protiv špekulativnih ulaganja. Ogroman je porast ulaganja u stambene objekte diljem Europe. Podatak Real Capital Analytics pokazuje u kojoj je mjeri stanovanje atraktivna investicija. Ukupna ulaganja u stambene nekretnine u Europi između 2009. i 2020. porasla su za više od 700%., sa 7,9 na 66,9 milijardi eura. Od kuda dolazi taj novac? Odakle su tvrtke i tko su investitori u sektor stanovanja diljem Europe? Kako ovaj fenomen i ponašanje korporacijskih stanodavaca utječe na dostupnost i kvalitetu stanovanja?

Na ta je pitanja pokušalo odgovoriti više od 30 istraživačkih i podatkovnih novinara te stručnjaka za vizualizaciju iz 16 europskih zemalja radeći zajedno više od sedam mjeseci na projektu Cities for rent: Investigating Corporate Landlords Across Europe za koji su dobili Europsku novinarsku nagradu u kategoriji inovacije jer se na desetke europskih redakcija povezalo na jednom projektu. Prvi je to pokušaj da se skupe i analizira podatke o vlasničkoj strukturi stanova u europskim gradovima.

Otkrili su da američki i međunarodni investicijski fondovi i europske korporacije još od početka financijske krize kupuju stambene zgrade u europskim prijestolnicama i gradovima. Način na koji to rade izaziva brojne zloupotrebe. Sve je više akcija raznih organizacija, udruga i aktivista u europskim prijestolnicama da se obuzda rast stanarina, ali ih veliki igrači, sveprisutni u nekim četvrtima, nastavljaju dizati. U Berlinu su gradske vlasti zamrznule stanarine na pet godina, ali je Ustavni sud opozvao odluku.

Istraživačima su ogroman izazov bili podatci o vlasništvu jer mnogim korporativnim stanodavcima transparentnost nije jača strana, a ni neke lokalne vlasti ne znaju puno o situaciji u svojim gradovima i nemaju točne podatke o tokovima ulaganja ni o vlasničkoj strukturi na tržištu nekretnina za iznajmljivanje. Nepregledna situacija je u Lisabonu, Bruxellesu, u Parizu se znatno popravila, a katastrofalna je u Grčkoj.

Zanimljiv je podatak da je od 2007. do 2020. na velike stambene poslove u Berlinu i okolici potrošeno 42 milijarde eura, više nego u Parizu i Londonu zajedno. Ali za razliku od Londona, u Berlinu je većina investicija domaća. Međutim, istraživanja pokazuju da se ulaganja polako globaliziraju, a SAD je na prvom mjestu. Njemačka, Francuska, Engleska i Švedska također puno ulažu izvan granica. U kombinaciji su i Katar i Rusija.

U Dublinu, Copenhagenu, Madridu i Londonu dominiraju inozemni investitori, u ostalim su gradovima još uvijek pretežno domaći. Tagesspiel

U Londonu gdje su 2020. zabilježena najveća ulaganja u stambene nekretnine već nekoliko godina može se opaziti neobičan fenomen. U vrlo traženim naseljima Covent Garden ili Chelsea kad padne mrak osvijetljena je samo nekolicina prozora. Stanovi su u vlasništvu kozmopolitske elite koja posjeduje i druge nekretnine u europskim gradovima i koja londonske koristi samo tokom rijetkih posjeta. I pojedini elitni dijelovi Pariza uvečer su mračni. Nakon 18 sati neki kvartovi u središtu francuske prijestolnice takoreći se u potpunosti isprazne. Broj raspoloživih stanova posljednjih je godina drastično opao jer su investitorima unosniji bili uredi. A 114, 000 stanova je preuređeno u apartmane za turiste. Za vrijeme pandemije i ovi su stanovi zjapili prazni.

Pariški političari sada žele preurediti urede u stanove, za što je potreban veliki novac koji obično imaju samo privatni investitori. Žele li ovi potonji graditi treba im građevinska dozvola od grada. Tu počinje balansiranje u kojem je grad prinuđen popuštati kako bi ostvario prenamjenu poslovnog prostora. Koncept je za sada uspješan, 21 posto ukupnog stambenog fonda čine socijalni stanovi. Do 2025. trebao bi ih biti 25 posto.

Grafikon pokazuje visinu prosječne najamnine, uključujući i režije, u europskim gradovima. Pariz uvjerljivo vodi. Tagesspiel

Bruxelles je pri dnu liste šesnaest velikih europskih gradova po obujmu ulaganja u nekretnine za iznajmljivanje. Sedam od deset Belgijanaca posjeduje vlastiti stan, ali i belgijskim tržištem dominiraju privatni investitori, posebno od financijske krize. Ulagači su uglavnom zainteresirani za tržišne niše, kao što su studentski ili komunalni stanovi za mlade početnike i profesionalce, za starije osobe i za socijalne stanove koji se iznajmljuju putem ureda za najam socijalnih stanova. U Bruxellesu je su stanovnici na listi čekanja za socijalno stanovanje. U prosjeku troše 42% svojih prihoda na stanarine, znatno iznad oficijelne granice od 30%. Postotak je porastao posljednjih godina.

Berlin je grad podstanara, gotovo 83 posto stanovništva. Kupnja stana dugo se smatrala neisplativom, nepotrebnom pa i buržujskom navikom. Prije deset godina u Berlinu se za kupnju plaćalo 1700 eura po četvornom metru. Danas je to 5000 eura. U proteklih pet godina najamnine su porasle za oko 62%. Velike privatne tvrtke najveći su vlasnici, predvodi ih Deutsche Wohnen sa 116.000 stanova u Berlinu. Tvrtka je u posljednjih trinaest godina uložila gotovo tri puta više od druge i treće najveće tvrtke za nekretnine zajedno. „Dom na koji se možete osloniti”, “otvorena kultura dijaloga“, tako se predstavlja novi veliki stanodavac na berlinskom tržištu, švedska tvrtka Heimstaden. Stigla je 2020. godine i kupuje. Heimstaden je lani u Berlinu posjedovao 5.540 stanova. To ime često se spominje u tekstovima novinara, sudionika projekta Cities for rent. Stanari u Berlinu  žalili su se na gomilanje smeća, na probleme s iznajmljenim namještajem, na kvarove na grijanju, u veljači u jednoj zgradi petnaest puta nije radilo.

Tvrtka  Heimstaden sa sjedištem u Malmöu prema vlastitim je podacima krajem 2020. imala 103.315 stanova u ukupno šest europskih zemalja. U nekoliko godina postala je jedna od najvećih tvrtki za nekretnine u Europi. Samo u 2020. godini broj stambenih objekata u vlasništvu tvrtke gotovo se udvostručio u odnosu na 2019. Tržišna vrijednost Heimstadena iznosila je u 2020. više od 14 milijardi eura. Najveća je privatna tvrtka za iznajmljivanje u Danskoj, Norveškoj i Češkoj i jedna je od najvećih u Švedskoj i Nizozemskoj. Nedavno je počela kupovati i u Poljskoj. U prezentaciji za investitore Heimstaden naglašava veliki potencijal europskog stambenog tržišta: 80 milijuna stanova za najam nudi “jedinstvenu priliku za daljnju konsolidaciju”. Njemačka je prikazana kao zemlja s najviše stanova za iznajmljivanje.

Vlasnička struktura tvrtke vrlo je zamršena i povezana je s norveškom Fredensborg AS u vlasništvu multimilijardera Ivara Tollefsena, jednog od najbogatijih ljudi Norveške. Investicijski fond Fredensborg najveći je stanodavac u Oslu, posjeduje 3800 stanova za izdavanje, a godišnje plaća porez u iznosu od 2,500 eura. Kad se to otkrilo u Norveškoj je izbio veliki skandal. Novinari su otkrili naznake da i u Milanu, Kopenhagenu i drugim gradovima korporativni iznajmljivači izbjegavaju plaćanje poreza i koriste prilično povoljne porezne poticaje. U zemljišnim knjigama za šest stambenih zgrada za koje je Heimstaden izvijestio da ih je kupio kao vlasnik nije naveden Heimstaden, već Triebreu Group Ltd. sa sjedištem na britanskim Djevičanskim otocima. Vlasništvo nekoliko tvrtki koje posjeduju velike stambene fondove u Pragu završava u poreznim oazama. Gotovo je nemoguće otkriti tko stoji iza njih.

Novinari ističu nemar i zlonamjernu taktiku korporativnih stanodavaca u većini istraživanih gradova. Stanari su se žalili na američki investicijski fond Blackstone u Madridu i Amsterdamu, na švedski Akelius u Parizu, Londonu, Kopenhagenu i Berlinu, na švedski Heimstaden u Berlinu i u češkoj Ostravi. Slične priče novinari su čuli u Lisabonu, Dublinu i u drugim gradovima. U namjeri da se iznajme po pristupačnim cijenama gradske vlasti u Madridu 2013. godine prodale su više od 4800 stanova tvrtkama pod kontrolom američkih investicijskih fondova poput Blackstonea. Prodaja je obavljena uz vrlo mali publicitet. Nedugo potom Blackstone povećava najamnine, udvostručavajući ih u nekim slučajevima u razdoblju od samo tri godine. Posljedica – deložacija mnogih koji više nisu mogli plaćati.

Portugal i Lisabon godinama dobivaju razne nagrade za najbolju europsku destinaciju, najbolju destinaciju ‘za bijeg’ i slično. U Lisabonu su 2017. dvije tvrtke u četvrti Marvila kupile zgradu za 2,4 milijuna eura i nedugo nakon kupovine stavile je na prodaju za 7 milijuna eura i to kao napuštenu zgradu dok je 16 obitelji još živjelo u njoj. Predstavnici tvrtki koje su kupile zgradu gradskom vijeću su rekli da se stanari moraju iseliti jer je zgrada derutna, prijetili su stanarima da će zgrada biti srušena, da će im isključiti vodu, da će starije osobe smjestiti u staračke domove. Marvila je područje ubrzane gentrifikacije. Već 2018. prosječna cijena stanova porasla je za oko 80%, i tvrtke koje su kupile zgradu imale su za cilj brzu prodaju nekretnine, a ne sanaciju. Gradsko vijeće je pak naložilo da se zgrada sanira bez iseljavanja stanara. Sličnih slučajeva ima po cijelom gradu.

Stanari Akeliusa, švedske tvrtke u čijem je vlasništvu desetak tisuća stanova u Parizu, Londonu, Kopenhagenu i Berlinu godinama upozoravaju i žale se na svoje stanodavce. Reagirao je 2020. posebni izvjestitelj UN-a  optuživši Akelius da krši ljudska prava stanara. U češkoj Ostravi je pak otkrivena rasna segregacija, Romima se ne dozvoljava pristup najamnim stanovima, a praksu je nastavio i vlasnik najvećeg stambenog fonda u Češkoj, spomenuta švedska korporacija Heimstaden.

Problemi s najamnim stanovima uglavnom pogađaju stanovnike velikih gradova, posebno prijestolnica u kojima je veći udio iznajmljenih stanova u odnosu na nacionalni prosjek (grafikon ispod). Jedina iznimka je Dublin, gdje samo 23,9 posto stanovništva živi u podstanarstvu. Ali čak i tamo postaje sve teže. U istraživanju Eurostata samo 15 posto građana Dublina kaže da je još uvijek moguće pronaći stan. Time su Dublin grad vlasnika i Berlin grad stanara, gotovo izjednačeni.

U spomenutom projektu sudjelovala je i češka novinarka portala Denik referendum Gaby Khazalová kao jedina iz postkomunističke države. I Češku, koja je bila tradicionalno orijentirana na stambene prostore u kojima žive vlasnici, zahvatio je trend najamnog stanovanja, posebno Prag. Češka prijestolnica specifična je među ostalim istraživanim gradovima zapadne, sjeverne i južne Europe i po tome što je njezino tržište stanovanja daleko fragmentiranije nego u gradovima zapadne Europe gdje su veliki igrači s ogromnim stambenim fondovima. Izuzetak je češki grad Ostrava u kojem je najveći stanodavac švedski Heimstedin.

Prema podacima tvrtke Deloitte u posljednjih šest godina najamnine za stanove u Pragu porasle su za 42%. Podaci Češkog statističkog ureda pokazuju da su prihodi praških domaćinstava u isto vrijeme porasli za samo 30%. A inflacija u Češkoj je trenutno 16%. Broj ljudi opterećenih velikim troškovima stanovanja u samo pola godine u Češkoj povećao se s 15 na 20%. To su ljudi koji daju više od 40% prihoda na stanovanje.

Rast stanarina vidljiv je i u europskom prosjeku: prema Eurostatu u posljednjih deset godina stanarine su porasle za 14%, a cijene stanova i kuća za 26%. Za ilustraciju ovog potonjeg, dobar je primjer Praga. Prosječna cijena četvornog metra u češkoj prijestolnici dosegla je 6000 eura, u Brnu 4000.

Rast cijene najma

Rast cijene kvadrata

Podaci Eurostata pokazuju i da na privatnom stambenom tržištu čak 24,1 posto ljudi troši više od četrdeset posto svojih prihoda na stanovanje. Najgora situacija je u Grčkoj. U Ateni je nedostatak online registra nekretnina novinarima onemogućio uvid u posljedice grčke ekonomske krize kada su na tisuće stambenih objekata završile na dražbi jer ih ljudi više nisu bili u stanju plaćati. Lokalne vlasti nisu puno znale o situaciju u gradu, niti su imali precizne podatke o ulaganju u tržište iznajmljivanja nekretnina.

Premda sudionici projekta nisu nudili rješenja već su skupili i analizirali podatke, prema mišljenju češke novinarke Khazalove glavni problem nije u tome koliko se gradi nego što se gradi. Ako se grade uglavnom stanovi koji služe kao investicije problem sa stanovanjem neće se riješiti. Rješenje leži u gradnji javno dostupnih stanova. U Berlinu se krajem rujna prošle godine održao referendum, doduše neobvezujući, o tome da grad uz naknadu može izvlastiti stanove korporacijama koje posjeduju više od 3000 stanova. U pitanju je 240.000 stanova kojima bi Berlin trebao upravljati “demokratski, transparentno i u javnom interesu”, odnosno, iznajmiti ih po razumnim cijenama. „Za“ je glasalo 56,4 posto birača, a 39 posto ih je bilo protiv.

Desetljeća privatizacije socijalnog stanovanja dovela su do nezapamćene stambene krize u mnogim europskim gradovima. Berlinci želi iz spekulativnih ruku izvući 12 posto njemačkih stanova i učiniti ih dostupnim građanima. Mnogima se ova ideja čini kao krajnje lijeva i radikalna, ali broj glasova pokazuje da je široko podržana, iako se SPD izjasnio protiv. Referendum u Berlinu i prosvjedi oko stambenih pitanja u Nizozemskoj, kako su primijetili belgijski sudionici projekta, dobar su primjer kako je rasprava o stambenim pitanjima u tim zemljama naprednija od rasprave u Belgiji.

Indikativno je da je u zapadnim zemljama općenito debata o stanovanju daleko radikalnija nego u Češkoj gdje se svaka regulacija od strane vlasti proglašava komunizmom, pa i staljinističkim metodama. Za neka rješenja koja zadiru u svetost privatnog vlasništva nema sluha ni većina političkih stranaka ni javnost. Češkoj nedostaje zakon o socijalnom stanovanju, otvorena debata o praznim stanovima kojih ima u privatnom i državnom vlasništvu, suradnja lokalnih vlasti i investitora u gradnji javno dostupnih stanova.

Zastupnica u Europskom parlamentu Kim van Sparrentak (Zeleni/Europski slobodni savez), u intervju za projekt Cities for rent izjavila je da tržište neće riješiti stambenu krizu.

„Fond za oporavak nam daje ogromnu priliku i mogućnost da ulažemo u stanogradnju i osiguramo da veći dio stanova bude u rukama države jer se tamo mogu regulirati najamnine. Drugo, vidimo veliki problem u tome što nemamo pojma tko su vlasnici zgrada u našim gradovima. Potreban nam je registar transparentnosti da vidimo tko je vlasnik naših domova i odakle novac dolazi. Vidjeli smo izvještaje, primjerice iz Irske, da se nekretnine često koriste za pranje novca.”

Kupujući stanove diljem Europe veliki investitori imaju sve veći utjecaj na ukupnu stambenu politiku. To navodi mnoge na razmišljanje da se stambenom politikom treba baviti ne samo na razini nacionalnih država, već i na razini Europske unije. Projekt je pokazao da je, uz nekoliko iznimaka, trend rasta cijena najma i nekretnina više nego očit. A rast cijena, ističe se u tekstovima novinara, odlučuje hoće li stanovanje postati luksuzno dobro, tko se može nadati vlastitom domu, a kome će on uvijek ostati samo san.