Devet tvrdnji o porezu na nekretnine i u čemu su pogrešne

U drugom članku kojim se u raspravu o porezu na nekretnine nastoji uvesti trezvenost, autorica uočava da su se obje strane do sada koristile argumente koji ili nisu bili logični ili nisu polazili od načela oporezivanja koja su se razvila kroz duga stoljeća traženja najučinkovitijih i najmanje bolnih načina prikupljanja novca za javne potrebe

Rasprava o porezima (1): Prema porezu na potrošnju, koji više pogađa siromašne, Hrvatska prednjači u EU. U porezu na kapital zaostaje

Prolazi vruće ljeto, a s jeseni dolazi i vrijeme da se hladne glave analiziraju stajališta zagovornika i protivnika poreza na nekretnine te napravi reda u zbrci koju je izazvala nespretna priprema novog poreznog oblika.

Između zagovornika i protivnika poreza na nekretnine ne postoje velike razlike u temeljnim stavovima oko oporezivanja. Naime, i ministar Marić, i oni koji su se suprotstavili uvođenju poreza na nekretnine, barem deklarativno zagovaraju manje poreze, veću pravednost u oporezivanju i potrebu osiguravanja primjerenog financiranja lokalne države. Iz toga bi se moglo zaključiti da postoji dobra osnova za približavanje stajališta.

Oprezno s argumentima 

No, u obrani svojih stajališta suprotstavljene strane koriste argumente koji njihove pozicije toliko udaljavaju da to ubija svaku nadu u bilo kakvu mogućnost dogovora. Stoga radi veće konstruktivnosti budućih rasprava treba upozoriti da su obje strane do sada koristile argumente koji ili nisu bili logični ili nisu polazili od načela oporezivanja koja su se razvila kroz duga stoljeća traženja najučinkovitijih i najmanje bolnih načina prikupljanja novca za javne potrebe. Navest ću neke od tvrdnji koje su se iznosile u današnjim raspravama, te pokazati zašto one ne stoje te se stoga ne mogu koristiti kao valjani argumenti. Upućeniji će među njima prepoznati i one kojima se služe zagovornici, i one kojima se služe protivnici poreza na nekretnine, jer je isključiva namjera ovog članka pridonijeti ukupnoj kvaliteti rasprave, a ne svrstati se na bilo koju od dviju strana.

1. tvrdnja: Nedostatak poreza na nekretnine je u tome što je, za razliku od komunalne naknade nenamjenski porez. Komunalna naknada koristila se strogo namjenski za održavanje cesta i parkova, javnu rasvjetu i odvodnju oborinskih voda, a porez na nekretnine moći će se trošiti po volji. Jedinice lokalne samouprave vjerojatno će ga, umjesto u održavanje komunalne infrastrukture, potrošiti na plaće.

Nedostatak tvrdnje: Kao prvo, svi porezi bi u načelu trebali biti upravo nenamjenska davanja jer oni nisu cijena nekog konkretnog dobra ili usluge, već se za njih kaže da su „cijena civilizacije“.  Drugo, i kada nema izričito definiranu namjenu, porez na nekretnine je po svojoj naravi u konačnici namjensko davanje. Naime, to je porez koji potiče konkurenciju između lokalnih jedinica. Jedinice koje bolje održavaju okoliš, uređuju ceste i grade kanalizaciju privući će nove stanovnike koji će tamo htjeti kupovati zemljišta, graditi kuće i, konačno, plaćati porez. U lokalnim jedinicama koje će umjesto u infrastrukturu porez trošiti na plaću administracije ljudi neće htjeti živjeti i poslovati, neće se razvijati i gubit će poreznu osnovicu. Konkurencija među lokalnim jedinicama trebala bi, dakle, porez na nekretnine učiniti implicitno namjenskim porezom umjesto da to bude administrativno određeno. Treće, i kada se zakonski odredi namjena nekog obveznog davanja, to još uvijek ne znači da će se novac koristiti svrsisodno i produktivno. Jer, kakve razlike ima u tome služi li neko davanje za financiranje plaće zaposlenoga u uredu gradonačelnika ili nekoga u upravi gradskog poduzeća za održavanje cesta?

2. tvrdnja: Jedna strana tvrdi da je uvođenje poreza na nekretnine štetno jer otvara vrata za povećanje tog nameta u budućnosti, dok druga strana tvrdi da se porezno opterećenje neće povećati zbog uvođenja poreza na nekretnine, već će ostati na razini opterećenja komunalnim naknadama (uvećanim za spomeničku rentu i porez na kuće za odmor gdje on postoji)

Nedostatak tvrdnje: Obje su tvrdnje jednako netočne i za njih se lako mogu naći protuargumenti, budući da ništa vezano uz porez na nekretnine još nije definirano. Naime, sve dok predstavnička tijela lokalnih jedinica ne donesu odluku o koeficijentima zona i vrijednosti boda, Ministarstvo financija nema nikakve informacije o tome hoće li se porezno opterećenje povećati, smanjiti ili ostati isto. Ono što izaziva sumnju u tvrdnju da se porezno opterećenje neće povećavati jest službena procjena Ministarstva financija da će prihod od poreza na nekretnina biti 15 posto veći od prihoda od poreza koje zamjenjuje. S druge strane, u prilog tezi da porez na nekretnine ne bi, barem u načelu, trebao dovesti do povećanja poreznog opterećenja vlasništva nad nekretninama govori činjenica da je u prirodi poreza na nekretnine da on dovodi do porezne konkurencije među lokalnim jedinicama, pa bi se prije moglo govoriti da bi baš taj porez trebao dovesti do smanjenja poreznog opterećenja. Konačno, treba napomenuti da se porezno opterećenje vlasništva nad nekretninama može se povećati i sada. Naime, same jedinice lokalne samouprave već sada imaju autonomno pravo povećavati tri nameta koji imaju sve bitne karakteristike poreza na vlasništvo nad nekretninama (komunalna naknada, porez na kuće za odmor i spomenička renta).

Tmurni oblaci i neizvjesna sudbina poreza na nekretnine nakon niza negativnih reakcija javnosti na najavu njegova uvođenja. No je li doista sve tako crno?

3. tvrdnja: Veći porez na bolje nekretnine umanjit će povrat na investicije u održavanje i destimulirati tu vrstu ulaganja.

Nedostatak tvrdnje: Porezne vlasti ne procjenjuju svaku pojedinačnu nekretninu, već osnovicu za obračun poreza na nekretnine određuju na temelju osnovnih svojstava nekretnine (lokacija, starost , primjerenost za upotrebu). Ulaganje u održavanje ili npr. energetsku obnovu nekretnine stoga povećava tržišnu vrijednost nekretnine i komfor koji ona pruža stanarima, ali ne povećava osnovicu za obračun poreza na nekretnine, pa bi se moglo reći da porez upravo stimulira ulaganje u nekretnine. Zakon o lokalnim porezima predvidio je da samo dodatno opremanje nekretnine (npr. izgradnja bazena) utječe na iznos poreza koji će se platiti. Inače, općenito se smatra da porez na nekretnine potiče na bolje održavanje nekretnina jer onaj čija je nekretnina u derutnom stanju mora platiti isti iznos poreza kao i onaj tko ima dobro održavanu nekretninu.

4. tvrdnja (zapravo stajalište): Porez na nekretnine trebali bi plaćati oni koji na nekretninama zarađuju, a ne oni koji u njima žive ili ih povremeno koriste, a na njima ne zarađuju.

Nedostatak tvrdnje: Za početak, već i sada porez na nekretnine koji se zove komunalna naknada plaćamo neovisno o tome privodimo li nekretninu gospodarskoj svrsi, ili ne. Drugo, porez na nekretnine nije porez na gospodarsku djelatnost nego porez na vlasništvo. Gospodarska djelatnost oporezuje se drugim porezima, kao što je porez na dobit i porez na dohodak. Porez na nekretnine je zapravo neka vrsta naknade društvu za sve ono što je uložilo u cjelokupni okoliš neke nekretnine i tako joj povećalo vrijednost (vodovod, kanalizacija, putovi, organiziranje javnog prijevoza, javna rasvjeta…). Zamislimo napuštenu kuću u nekoj ulici. U njoj nitko ne živi i ne obavlja nikakvu gospodarsku djelatnost. No, i toj kući odnosno njezinim vlasnicima društvo je porezima osiguralo cestu koja prolazi ispred nje, vodovod i kanalizaciju na koju je (ili postoji mogućnost da bude) priključena, vatrogasnu zaštitu u slučaju da u kući bukne požar, itd. Iz tog razloga i ti vlasnici trebaju plaćati porez na vlasništvo nad tom nekretninom.

5. tvrdnja: Porez na nekretnine nema smisla uvoditi jer je najmanje „isplativ“ porez. Bolje je da se javna potrošnja financira efikasnijim porezima, kao što je porez na dodanu vrijednost.

Nedostatak tvrdnje: Ova tvrdnja djelomično stoji, jer je doista porez na dodanu vrijednost efikasniji način prikupljanja javnog novca, osobito ako se primjenjuje samo jedna stopa poreza na dodanu vrijednost. No, treba imati na umu i tri dodatne činjenice koje umanjuju težinu ovog argumenta. Prvo, u dugom roku porez na nekretnine je jedan od efikasnijih poreza. Najveći trošak za poreznu administraciju nastaje prilikom njegova uvođenje, dok su troškovi naplate u kasnijim razdobljima minimalni. Drugo, pri ocjeni efikasnosti nekog poreza treba imati na umu ukupni trošak prikupljanja poreza, dakle dio troška koji porezna administracija ima pri naplati, i dio koji porezni obveznici imaju pri ispunjavanju porezne obveze. Stoga bi se moglo reći da je porez na nekretnine relativno skup za poreznu administraciju, kao što su npr. porez na dobit, porez na dohodak i porez na dodanu vrijednost skup za porezne obveznike koji ih obračunavaju i uplaćuju. Treće, porez na nekretnine može proizvesti indirektne koristi, zahvaljujući stvaranju i održavanju evidencija o nekretninama i njihovoj vrijednosti, a koje mogu poslužiti drugim javnim institucijama, bankama, osiguravajućim društvima, agencijama za prodaju nekretnina i drugim gospodarskim subjektima.

6. tvrdnja: Porez na nekretnine se ne smije uvesti jer su protiv njega ljudi koji su cijeli svoj život štedjeli za te nekretnine. Porez na nekretnine je porez na našu djedovinu, za koju smo sentimentalno vezani.

Nedostatak tvrdnje: Ovdje vrijedi sve što je napisano kao odgovor na tvrdnju br. 4.  Ipak, država bi u određenoj mjeri mogla i trebala uvažiti specifičan odnos naših građana prema nekretninama, bilo na način da se porez ne plaća ili se plaća u smanjenom iznosu na prvu nekretninu (do određene površine te nekretnine), ili na određeni iznos kvadrata po članu kućanstva, ili da procjenjena vrijednost za potrebe oporezivanja bude namjerno npr. za četvrtinu niža od tržišne vrijednosti. No, ako već govorimo o nasljedstvu naše generacije, također moramo biti svjesni onoga što mi ostavljamo narednim generacijama. One nam vjerojatno neće biti zahvalne na apartmaniziranoj obali, preizgrađenim naseljima bez zelenila i javnih sadržaja, i predimenzioniranim kućama koje neće moći održavati.

7. tvrdnja: Porez na nekretnine nije potreban jer se porez već plaća prilikom kupnje nekretnine.

Nedostatak tvrdnje: Prilikom kupnje nekretnine plaća se jednokratan porez na promet nekretnine, dok je porez na nekretnine periodični porez koji se plaća redovno, svake godine. Činjenica koja kod poreza na promet nekretnina zasniva poreznu obvezu je transakcija, dok je to kod poreza na nekretnine samo vlasništvo koje je trajnog karaktera. Porez na promet nekretnina ima puno manje opravdanja od poreza na vlasništvo, te se preporučuje da on bude što niži, odnosno do 2 posto vrijednosti nekretnine. Visoka stopa poreza na nekretnine umrtvljuje tržište nekretnina i potiče na prodaju nekretnina bez prijenosa vlasništva i upisa u zemljišne knjige, što može dugoročno uvesti nered u zemljišne evidencije sa svim nepoželjnim posljedicama na ulaganja i razvoj.

Smatram da se radi se o porezu koji može biti nešto pravednija zamjena za komunalnu naknadu jer uvažava vrijednost, a ne samo veličinu i lokaciju nekretnine. Ako se država odluči dodatno smanjiti porezno opterećenje rada, onda veće oporezivanje vlasništva nad nekretninama može dobro nadomjestiti pad prihoda uzrokovan tom mjerom, tim više što prihodi od obje vrste poreza pripadaju nižim razinama vlasti.

8. tvrdnja: Ako se ne uvede porez na nekretnine, nastat će šteta za lokalne jedinice koje neće imati dovoljno prihoda. Ovu tvrdnju zastupaju neki zagovornici uvođenja poreza na nekretnine.

Nedostatak tvrdnje: Lokalne jedinice već sada autonomno utječu na visinu komunalnih naknada, kao i komunalnih doprinosa, spomeničke rente i poreza na kuće za odmor. Ako im sadašnji prihodi nisu dovoljni za obavljanje poslova iz nadležnosti, mogu povećati iznose tih naknada

9. tvrdnja: Propisujući da su lokalne jedinica dužne uvesti i naplaćivati porez na nekretnine, država krši pravo lokalnih jedinica na samoupravu.

Nedostatak tvrdnje: Istina je da je pomalo neobično da zakonodavac izrijekom u Zakonu o lokalnim porezima obvezuje lokalne jedinice da obračunavaju i naplaćuju porez. No, zakonodavac je lokalnoj samoupravi ostavio pravo na određivanje visine boda i koeficijenta zone, odnosno dvaju od pet brojeva koji se množe kako bi se izračunao iznos poreza na nekretnine. Kako nema zakonske zapreke da visina boda i koeficijent poprime vrijednost nula, jasno je da sama predstavnička tijela u lokalnim jedinicama imaju pravo odlučiti da se na području njihove nadležnosti de facto ne plaća porez na nekretnine. Kao što i sada neke općine ne naplaćuju komunalnu naknadu, tako i ubuduće lokalne jedinice koje to odluče, mogu ne naplaćivati porez na nekretnine.

Na kraju, ipak ću izraziti i osobno stajališta o porezu na nekretnine i njegovom mogućem uvođenju u Hrvatskoj. Smatram da se radi se o porezu koji može biti nešto pravednija zamjena za komunalnu naknadu jer uvažava vrijednost, a ne samo veličinu i lokaciju nekretnine. Ako se država odluči dodatno smanjiti porezno opterećenje rada, onda veće oporezivanje vlasništva nad nekretninama može dobro nadomjestiti pad prihoda uzrokovan tom mjerom, tim više što prihodi od obje vrste poreza pripadaju nižim razinama vlasti. Ovaj porez ima i niz drugih kvaliteta u odnosu na druge namete, od kojih treba naglasiti njegovo moguće korištenje kao instrumenta zemljišne politike. No, zbog činjenice da se radi o jedinom porezu koji se obračunava prema procijenjenoj, a ne stvarnom vrijednosti, kao i jedinom porezu koji može ugroziti samu supstancu, tj. potaknuti obveznika da proda nekretninu zbog nemogućnosti plaćanja poreza, ovaj porez ne može biti i nigdje nije jedan od stupova poreznog sustava.

Dokad odgoda

Odgoda uvođenja ovog poreza danas je nužna iz dva razloga. Prvi je taj što postoji niz elemenata ovog poreza koji nisu dovoljno dotjerani i jasni da bi se moglo uskoro započeti s njegovom primjenom. Osim toga, građani s pravom strahuju da je porez na nekretnine još jedna od metoda da se iz džepova građana iscijedi još koja kuna i nahrani hipertrofirani javni sektor. Stoga je moje mišljenje da bi pravo vrijeme za uvođenje poreza na nekrenine bilo tek nakon što Vlada obavi tri zadaće:

1. smanji broj jedinica lokalne i regionalne samouprave  – ta će reforma pokazati da se novi porez ne uvodi radi financiranja nepotrebne i neefikasne lokalne birokracija;
2. unaprijedi financiranje lokalnih jedinica na način koji će jamčiti ravnomjerniji razvoj Hrvatske – porez na nekretnine može povećati regionalne razlike potencijalno donoseći više novaca onim lokalnim jedinicama u kojima nekretnina ima više i gdje su one skuplje, pa taj izvor financiranja lokalnih jedinica treba upotpuniti razrađenim sustavom fiskalnog izravnanja;
3. dodatno smanji ukupna javna potrošnja i pokaže da javni sektor ne treba nove namete.