Vlasništvo obvezuje. Jesu li potreseni krivi za štetu koju su pretrpjeli?

Godinama je zagrebački Donji grad izgledao u večernjim satima sablasno, piše Ivan Padjen. Mnogi su vlasnici pretvorili svoje stanove u nekih 7.000 apartmana. Pokušavali su uprihoditi nešto što je primjereno nazvati gradskom rentom, tj. zarađivanjem bez poduzetništva i rada. Covid i potres srušili su i tu prividnu ekonomiju.

• Autor je redoviti profesor prava u t.z. (u.m.), Sveučilište u Zagrebu i Sveučilište u Rijeci, znanstveni savjetnik u polju politologije. e-adresa: ivan.l.padjen@gmail.com

Gradonačelnik Zagreba Milan Bandić, na konferenciji za tisak 29. ožujka 2020. izjavio je: „Ljudi (kojima su zgrade stradale potresom Zagreba ožujka 2020.- op. I.P.) su si sami krivi, jer nisu ulagali u svoju imovinu.“ Obrazložio je da nisu ulagali u svoje zgrade i nekretnine. Predsjednik SDP-a Zagreba Gordan Maras odmah je izjavu nazvao nečuvenom. Od kad je dana, mediji je svakodnevno razotkrivaju kao Bandićevo izbjegavanje svoje odgovornosti, jer je novac potreban za oporavak nakon potresa već davno potrošio ili zadužio za Arene. Maroje Mrduljaš s Arhitektonskog fakulteta u Zagrebu bio je oprezniji. Iako je na HRT4 govorio na 1. April, odbio je Bandićevu izjavu bilo podržati bilo osporiti, i to iz građevinskih razloga.

Korisno je pitati se nisu li doista – nastranu Bandić – vlasnici nekretnina stradali potresom barem malo skrivili štetu koju su pretrpjeli, i to propustom da se osiguraju, financijski i obiteljski. Ne zato da ih se osudi nego da se smanje žrtve u budućnosti. Da se shvati značaj i važnost propusta, korisno je razjasniti pojmove nekretnina, zgrada, stanova i imovine, čija upotreba zavodi i hrvatske stručnjake na stranputice (tč. 1), uočiti promjenu ekonomije stanovanja posljednjih desetljeća (tč. 2-3), te, napokon, prepoznati propuste i mogući početak za njihovo ispravljanje u budućnosti (tč. 4-6).

1. Nekretnine i imovina

U Hrvatskoj se već godinama raspravlja treba li država uvesti porez na nekretnine, iako očito nije o njima riječ. Nekretnina je dio zemljine površine, sve što je pod njom i sve što je na njoj izgrađeno. No, ne predlaže se da država oporezuje nekretnine, nego samo to što je na njima izgrađeno, laički rečeno, zgrade i stanove; a pravno samo zgrade. To zbog toga što je pravo vlasništva stana u višestambenoj zgradi etažno vlasništvo, tj. pravo vlasništva posebnog dijela nekretnine (zemljišta i zgrade) i suvlasništvo čitave nekretnine. Dakako da bi država rado ubirala porez i na zemljišta. No, zna da ne može. Onome tko ne može platiti porez na pustopoljine po brdima, a sve više i dolinama, država ne bi mogla naplatiti poreske obveze prodajom tih nekretnina. Ne bi, jer bi kupci, ako bi se našli, vjerojatno bili stranci, a i tako ostvaren prihod od prodaje bio bi jedva dovoljan za pokriće troškova prodaje. Ukratko, velik dio hrvatskih nekretnina nije pretvoriv u novac.

Lako je definirati imovinu: ukupnost subjektivnih prava (uključujući opravdana očekivanja koristi) pravnog subjekta koja su prenosiva za novac i imaju cijenu. Poteškoća je u „imaju“. To što je prenošeno s jednog na drugog ima cijenu u izvanvremenskom trenutku prijenosa. Ono je, ako je preneseno za novac, imalo cijenu. A to više nije cijena te stvari, jer je ona samo to što se stvarno postigne na tržištu. Više je ili manje vjerojatno, ali nipošto sigurno, da će je imati, tj. da je likvidna, i u kojemu iznosu. Stoga je „likvidna imovina“, ako nije novac, i to stabilan i konvertibilan, nešto kao oksimoron, poput „drvenasto željezo“. Osim kad se osigura za novac pa se ispuni uvjet osiguranja (npr. požar).

       2. Ekonomija stanovanja

Iz nalaza da pravnici fingiraju cijene, ne slijedi da ih ekonomisti znaju. Hrvatski i jugoslavenski kandidat za nobelovu nagradu iz ekonomije krajem 1980-ih, zagovornik samoupravnog socijalizma, tih se godina zalagao za to da se stanovi u društvenom vlasništvu prodaju njihovim stanarima. Tvrdio je da su jugoslavenske komunističke vlasti svojim otporom toj potrebi nazadnije čak od bugarskih. Nije uočeno da ta mjera ne pripada ni komunističkoj ni socijaldemokratskoj nego neoliberalnoj politici olakšavanja pretvorbe kapitala u financijski.

U Europi nakon II. svjetskog rata, kao i prije njega, većina gradskog stanovništva živjela je u iznajmljenim stanovima. Manje važni razlozi bili su sljedeći: radnici su bili presiromašni da si stanove kupe;  vlasnici, iako najbolji gospodari stanova u kojima stanuju, slabi su gospodari zgrada u kojima su ti stanovi (očito nakon potresa u Zagrebu 2020.); režije dobro upravljanih stanova u vlasništvu stanara gotovo su toliko visoke koliko i najamnine s režijama koje za stanovanje u tim stanovima plaćaju nevlasnici (u Zagrebu, prije socijalizma, najamnina svakoga od desetak stanova u zgradi uključivala je plaću i stanarinu kućepazitelja, koji je stanovao u zgradi te stalno obnavljao boju, obavljao male popravke i naručivao velike; u Washingtonu D.C. 1970.-ih takve troškove plaćao je i vlasnik stana); na to pogotovo utječe ekonomija razmjera, tj. mogućnost vlasnika mnogo stanova da ponudi stanarinu nižu od one koju nude vlasnici manjeg broja stanova. Prvenstveni razlog za iznajmljivanje stanova bio je taj što pravo vlasništva na stanu veže nosioca prava za posao u mjestu u kojemu je stan, a takva je veza loša za privredu. Stvaralačko razaranje, npr. rušenje čađare da se podigne IT služba, uvjet je razvoja. Moguće je samo ako zaposlenici zatvorenog pogona mogu naći posao u nekome od mnoštva udaljenih mjesta. Ako su u mjestu zatvorenog pogona vlasnici stana, nema smisla da posao daleko od stana makar traže. Tek kad je radnik putem sindikata stekao senioritet i tako sigurnost zaposlenja i veću plaću mogao se upustiti u rizik kupnje stana ili kuće.

        3. Stanovi nezaposlenima

Kad je vlada Margaret Thacher stanove u javnom vlasništvu, kojima se Velika Britanija dičila, prodala stanarima, izgledalo je da to čini zato da i oni steknu značajno vlasništvo i tako se stanu učiti odgovornosti poduzetnika. No vlada ih je učinila nepokretnima zbog toga što britanskom financijskom kapitalu radnici u Britaniji više nisu bili potrebni. Za mnogo manje plaće nalazio ih je u Aziji i Africi. Tako je tačerizam ostvario parafrazu samoupravljačke parole “Tvornice radnicima!” kao “Stanovi nezaposlenima”.

Sljedeći taj uzor HDZ-ova je vlada društvene stanove prodala stanarima. I to za rata, tj. u nevrijeme, kad su cijene bile manje od poratnih, a mnogim stanarima ipak previsoke. Zakonom o vlasništvu i drugima stvarnim pravima (NN 91/96), čl. 73. st.2, otežana je etažacija a time i upravljanje zagradama  u suvlasništvu. Nije propisano da su suvlasnici dužni snositi troškove održavanja razmjerno procijenjenoj vrijednosti zemljišta i zgrade te šteti zgrade za okoliš (nestabilnošću, neurednošću, itd.) i ugrozi zgrade od okoliša (npr. potresa).

4.Neobvezujuće vlasništvo

Vlasnici stanova u zagrebačkome Donjem Gradu, koji je najviše stradao od potresa, teško da su su se, u pogledu zgrada u kojima su im stanovi, proteklih desetljeća ponašali u skladu s čl. 48. st. 2., Ustava RH, koji propisuje “Vlasništvo obvezuje. Nosioci vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni su pridonositi općem dobru.” Manje su odgovorni za to što nisu dovoljno ulagali u fizičko održavanje zgrada, jer na njega nisu bili poticani razdiobom vlasništva zgrada i vlasničkih prava na svakoj zgradi (npr. tvrtki za upravljanje zgradama, u velikom dijelu Zagreba GSKG) te propisima o održavanju zgrada. Više su odgovorni za to što nisu stanove i zgrade čiji su vlasnici, odnosno suvlasnici, financijski osigurali za slučaj potresa.

Taj je propust neispričiv. Proteklih desetljeća u najbližoj se okolici Zagreba svako malo zbio jači potres. Da nije, ne bi gradski Ured za upravljanje hitnim situacijama svake godine u svaki stan poslao upute „Potres“ te još 2018. izradio Studiju za saniranje potresa u Gradu Zagrebu (CROSBI br. 972782). Vlasnicima stanova koji su se osigurali 14.03. nakon potresa u Mariji Bistrici osiguranje je vrijedilo već 21.03. Oni koji još nisu, stignu, jer je posljednji veći potres bio 10.04. (https://www.pmf.unizg.hr/geof/seizmoloska_sluzba/izvjesca_o_potresu) pa bi ih uskoro moglo biti još.

            5.Financijsko osiguranje

Zoran Milanović, predsjednik Republike, u razgovoru za TV N1 11.04.2020., osvrćući se na potres u Zagrebu, kazao je da se stanari nisu financijski osiguravali protiv potresa jer je takvo osiguranje skupo. Izjava nije uvjerljiva, jer za osiguranja stana od potresa za odštetu do visine oko 235.000 kuna premija jednoga od osiguravatelja bila je 313 kuna dodatka na osnovnu premiju godišnje (dakako, nakon potresa u ožujku bit će vjerojatno veća).

Netočna je i ocjena da takvo osiguranje pokriva jedva trećinu vrijednosti stana. Vjerojatnije je da pokriva znatno više (dvije trećine umanjene za troškove raščiščavanja potpuno uništene zgrade i preseljenja u drugu), jer je polovina vrijednosti gradskog stana uređeno zemljište na kojemu je izgrađen, a zemljište ne propada. Štoviše, osim sverazornim potresom ostaje uređeno (vodovod, odvodnja, itd.).

Netočna je i slutnja da je financijsko osiguranje nesigurno, jer da je to pokazala  financijalizacija kapitala koja je uzrokovala krizu 2008. a nastala je u SAD trgovanjem povoljnim zajmovima za kupnju nekretnina. Nije jer je ta kriza bila globalna, a potresi su, nakon mezozoika, lokalni.

             6.Obiteljska sigurnost

Prodaja javnih stanova stanarima i povoljni zajmovi za kupnju nekretnina, koje je pratilo smanjenje stanovništva u svim zapadnim zemljama, imali su – i još imaju – loš ekonomski učinak na stanovanje. Ulaganje u nekretnine, koje se desetljećima držalo gotovo najsigurnijim ulaganjem, u velikoj je mjeri promašeno. Uloženu imovinu teško je pretvoriti u tekuću, a još teže za uloženu cijenu. Ako se iznajmljuje, najamnine često ne omogućuju ni obnovu stanova, nekmoli investicijsko održavanje zgrada.

Vlasnici stanova u Zagrebu pokušali su svoje stanove prividno staviti u ekonomsku funkciju. Uzor su im bili jadranski poduzetnici, koji su, da bi uprihodili još veću prirodnu rentu od sunca i mora, izgradili toliko apartmana da ih je već prošle godine 10% usred turističke sezone bilo prazno. Tako su upravo u onome – starom – dijelu Zagreba koji će stradati od potresa, mnogi vlasnici pretvorili svoje stanove u nekih 7.000 apartmana. I njih je već prošle godine mnoštvo bilo prazno. I to je bilo prividna ekonomija, po tom što su vlasnici apartmana pokušavali uprihoditi nešto što je primjereno nazvati gradskom rentom, tj. zarađivanjem bez poduzetništva i rada, pružajući smještaj turistima u apartmanima unutar oronulih zgrada u blizini građevina i parkova stvorenih davno od drugih. Covid i potres srušili su i tu prividnu ekonomiju.

Tako je vlasništvo stanova i u velikoj mjeri prestalo imati ekonomsku funkciju. Ostala mu je funkcija obiteljske sigurnosti. No vlasništvo stana ima je ako je ispunjen barem jedan od dva uvjeta: vlasnikova obitelj u stanu stanuje; obitelj će pravo vlasništva stana naslijediti zato da u stanu netko od nje stanuje.

Godinama prije, a ne samo nakon potresa 2020., zagrebački Donji grad izgledao je u večernjim satima sablasno: tu i tamo pokoji osvijetljen prozor. A danju kao promenada staračkog doma. Unutar blokova donjogradskih zgrada još je mnogo dvorišta sa zelenilom, stvorenih za igru djece pod obiteljskim nadzorom. Danas su uglavnom zapuštena, jer djece nema.

Taj je  nalaz možda dobar početak promišljanja obnove Zagreba nakon potresa.